MRB vs MRN - Comprendre la différence pour investir avec succès

Lorsqu'il s'agit d'investir dans un immeuble locatif, il est essentiel de comprendre les différentes mesures utilisées pour évaluer sa rentabilité. Parmi ces mesures, le Multiplicateur de revenus bruts (MRB) et le Multiplicateur de revenus nets (MRN) jouent un rôle important. Dans cet article, nous allons explorer la différence entre ces deux indicateurs et leur utilité lors de l'analyse d'un plex (de 2 à 5 logements).

Le Multiplicateur de revenus bruts (MRB)

Le Multiplicateur de revenus bruts (MRB) est une mesure couramment utilisée pour évaluer la valeur d'un immeuble locatif. Il est calculé en divisant le prix de vente de l'immeuble par les revenus bruts annuels générés par les loyers. Le MRB est souvent exprimé sous la forme d'un nombre, par exemple, un MRB de 18 signifie que le prix d'achat de l'immeuble est égal à 18 fois les revenus bruts annuels.

Prenons un exemple concret. Supposons que vous envisagiez d'acheter un plex dont le prix de vente est de 800 000 $ et qui génère des revenus bruts annuels de 60 000 $. Dans ce cas, le MRB serait de 13,33 (800 000 $ ÷ 60 000 $). Un MRB plus élevé indique généralement que l'immeuble est considéré comme plus cher par rapport à ses revenus bruts. Le désavantage du MRB, c'est qu'il peut comparer des pommes avec des orantes: un immeuble dont le chauffage est au frais du propriétaire avec un immeuble dont le chauffage est au frais des locataires. Pour un même MRB, les revenus nets seront pourtant bien différents. 

Le Multiplicateur de revenus nets (MRN)

Le Multiplicateur de revenus nets (MRN) est une mesure plus précise lorsqu'il s'agit d'évaluer la rentabilité réelle d'un immeuble locatif. Des pommes avec des pommes, des oranges avec des oranges.  Contrairement au MRB, le MRN tient compte des dépenses liées à la propriété, telles que les taxes foncières, les assurances, les frais de gestion et les frais d'entretien.

Reprenons notre exemple précédent. Supposons que les dépenses annuelles pour cet immeuble s'élèvent à 25 000 $. En soustrayant ces dépenses des revenus bruts, nous obtenons les revenus nets annuels, soit 35 000 $. Le MRN serait alors de 22,86 (800 000 $ ÷ 35 000 $). 

Lors de l'analyse d'un immeuble locatif, il est essentiel de considérer à la fois le Multiplicateur de revenus bruts (MRB) et le Multiplicateur de revenus nets (MRN). Alors que le MRB offre une indication de la valeur de l'immeuble par rapport à ses revenus bruts, le MRN prend en compte les dépenses pour obtenir une mesure plus précise de la rentabilité réelle.

Il est important de noter que ces multiplicateurs doivent être utilisés en conjonction avec d'autres facteurs tels que l'emplacement de l'immeuble, l'état général de la propriété et les tendances du marché immobilier local. L'analyse complète de ces facteurs vous permettra de prendre une décision d'investissement éclairée.

Une approche équilibrée qui considère à la fois le MRB et le MRN vous aidera à évaluer la rentabilité potentielle d'un immeuble locatif. N'oubliez pas de faire des recherches approfondies, de consulter des experts immobiliers et de prendre en compte vos objectifs financiers avant de vous lancer dans un investissement immobilier!

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