Un vendeur cache volontairement une contamination importante

Certains se rappelleront mon article Vices cachés sur un immeuble dans lequel je vous rapportais le cas de Kevin qui s'est retrouvé avec un sérieux problème de vices cachés suite à l'achat d'un plex. Voici un peu la suite de cette horrible histoire. À l'époque, l'estimation de la réclamation aux anciens propriétaires tournait autour de 250 000$. Certains lecteurs me disaient que j'exagérais...

Dans les commentaires de ce premier article, un lecteur a dit: "Je trouve la réclamation exagérée. Ce n'est pas parce qu'il y a des moisissures sur des 2x4 qu'il faut stripper tout l’immeuble au complet. Ce qui est bizarre, c'est que l'inspecteur n'a rien vu des problèmes?" Et pourtant... Mon premier article a été écrit qu'au début des expertises pour évaluer l'ampleur de la contamination et des frais de décontamination et de reconstruction.

Une situation désastreuse

La situation a bien changé depuis mon premier article. Pratiquement tous les murs et plafonds de l'immeuble étaient fortement contaminés. Tellement contaminés qu'à un moment donné, les experts ont songé à recommander de passer le bulldozer dans l'immeuble.

Vous comprendrez que je ne mettrai pas de photo de ce cas particulier sur mon blogue, car ce fut un dossier devant les tribunaux. 

Non, l'inspection "normale" n'aurait pas pu détecter ce problème avant l'achat. Toute la contamination était bien cachée derrière les murs et plafonds. Selon les expertises, ça aurait apparemment été "masqué" volontairement par l'ancien propriétaire. Il s'agit donc d'un dol (un problème volontairement masqué par le vendeur). L'inspection avait été faite selon les règles de l'art par un inspecteur compétent. Kevin est aussi un gars qui s'y connait en immobilier, ce n'était pas un débutant au moment de faire cet achat.

La structure interne de l'immeuble a dû être littéralement détruite, incluant la structure du toit. Comme l'immeuble devait être pratiquement entièrement reconstruit, la ville a exigé de tout refaire selon les normes d'aujourd'hui, ce qui augmente les coûts. Par exemple, ça prend des échangeurs d'air dans tous les logements. L'estimation de 250 000$ que je vous donnais dans le premier article était largement insuffisante. Ajoutez un autre 100 000$ à ce montant et il en manque encore un peu. Ce cas date d'il y a plusieurs années. Les coûts aujourd'hui seraient bien plus importants. 

 Opération de sauvetage financier

Comme si ce n'était pas suffisant, les banquiers ont évidemment refusé de prêter toutes les sommes nécessaires à la rénovation, car l'immeuble une fois rénové ne vaudra pas l'équivalent du prix d'achat + les coûts de la rénovation majeure. Par exemple, si l'immeuble a été acheté 600 000$ et qu'il y a pour 350 000$ de travaux, l'immeuble ne vaudra pas 950 000$, il vaudra autour de 700 000$ selon les évaluateurs embauchés. Pour un investisseur débutant, ça serait la catastrophe financière. (NDLR: les chiffres datent d'il y a quelques années). 

L'immeuble est resté vide pendant un an.... sans revenu de location. Kevin n'a pas fait faillite, mais a dû forcer la main aux banques et à la SCHL. Sans parler de sa famille a dû lui prêter beaucoup d'argent le temps de se rendre au jugement et au règlement du litige. Kevin s'est vu refuser plus d'une fois le financement complet des travaux par sa banque. Il a dû insister, insister davantage et intervenir lui-même auprès de la SCHL pour pousser son dossier. Bref, de la détermination.

Exceptionnellement et heureusement pour Kevin, la SCHL a accepté de faire une opération dite de sauvetage financier. Il a réussi à obtenir un financement à hauteur de 95% de la valeur future après rénovation (c'était bien avant le programme APH Select). Il a dû mettre en garantie ses autres propriétés. Ces garanties ont été prises en hypothèque de 2e rang pour éviter de briser les contrats sur les hypothèques existantes de toutes ses propriétés (encore là, Kevin a dû tordre le bras à la banque qui voulait que ce soit en premier rang). Le montant que Kevin a réussi à obtenir est maintenu en fidéicommis chez un notaire. Les factures doivent être approuvées par la banque après le passage d'un évaluateur pour que les montants soient décaissés.

Kevin m'a dit: "la morale de cette histoire, c'est de ne pas accepter de "NON" de la part des banques et de la SCHL. Il faut se battre sans accepter un non par que c'est comme ça! Autrement dit, il ne faut pas lâcher et s'occuper de nos affaires si on désire obtenir gain de cause!"

Règlement financier pour les vices-cachés

Selon ses conseillers, Kevin ira probablement chercher 250 000$ de la part des anciens propriétaires avec les procédures judiciaires. Ce ne sera pas suffisant pour couvrir tous les coûts, ce qui est normal, car il faut tenir compte de dépréciation normale des logements avant les travaux majeurs. Kevin devra probablement allonger 150 000$ de plus pour les travaux et les frais pour les procédures judiciaires.

Il m'a fait la réflexion suivante: "Ce 150 000$, je l'aurais sans doute mis en rénovation au cours des 10 prochaines années de toute façon. L'effort actuel est un peu plus grand, mais j'aurai la paix ensuite pour une quinzaine d'années". Ça, c'est évidemment en espérant un dénouement heureux à sa poursuite judiciaire.

Zen le gars?