Est-ce la mort des balance de prix de vente (BPV) et des prêts privés?

"Steve, je suis dans la merde. J'ai acheté un immeuble de 8 logements en mars dernier, avec un prêteur privé pour une partie et avec une balance de vente pour une autre partie. J'ai souvent fait ce genre de transaction. Je maîtrisais très bien ce genre de projet. Je rénovais les immeubles, optimisais les revenus et les dépenses, et environ 8 à 12 mois plus tard, je procédais à refinancement de l'immeuble avec un prêt SCHL. Mon dernier projet a été refusé par la SCHL, car j'ai des prêteurs privés dans le dossier." - Un lecteur.

En effet, la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) a récemment publié l'avis 248 (depuis septembre 2023), une directive qui a secoué le monde du financement immobilier, en particulier pour les investisseurs dans les immeubles multilogements. Cet avis vise à réguler les pratiques de financement, en rendant plus difficile le remboursement des prêteurs privés ou des balances de prix de vente (BPV) avec les vendeurs à la suite d'un refinancement d'un immeuble (5 unités et plus) avec la SCHL. Cette décision a provoqué une vague d'inquiétude parmi les investisseurs immobiliers habitués à optimiser des immeubles usagés.

Imaginez-vous avoir acheté un immeuble avec un prêteur privé le temps de le rénover et de l'optimiser, dans l'optique de le refinancer avec la SCHL (APH Select) pour rembourser le prêteur privé et/ou la balance de prix de vente. Eh bien, BOUM!, ce n'est plus possible. Plusieurs investisseurs se retrouvent coincés. 

Impact sur les investisseurs immobiliers

La principale conséquence de l'avis 248 est la restriction imposée pour rembourser les sources de financement traditionnellement utilisées par les optimisateurs d'immeubles multilocatifs à la suite d'une optimisation. Les investisseurs qui comptaient sur des prêts privés ou sur des balances de prix de vente avec les vendeurs se trouvent désormais dans une position extrêmement délicate. Ces méthodes, autrefois courantes et efficaces pour acquérir des propriétés à optimiser, sont désormais dans le caniveau, ce qui conduit à une réévaluation des stratégies de plusieurs investisseurs immobiliers. La règle stipule, de plus, un délai de 24 mois après avoir utilisé un prêteur privé (ou prêteur non agréé par la SCHL) avant de pouvoir refinancer SCHL/APH Select. Imaginez-vous devoir payer des intérêts avec un prêteur privé pendant 24 mois, à des taux entre 12% et 18%. Ça change la donne pour plusieurs investisseurs. 

Vous me direz: qu'il refinance en mode conventionnel! Noui... les financements conventionnels ne fonctionnent plus trop non plus. Les banques offrent des financement à des ratios prêt/valeur ridiculement faibles (pas rare de voir moins de 60% de prêt par rapport à la valeur), ceci afin de respecter les ratios de couverture de la dette (RCD). La montée des taux a rendu ce genre de financement conventionnel beaucoup plus rare pour les immeubles multilogements. 

Comme me le disais un banquier, la SCHL semble clairement en avoir contre les optimisations d'immeubles. On peut penser que les nombreux articles de journaux, à propos d'investisseurs cowboys qui évinçaient cavalièrement des locataires pour leurs projets d'optimisation, n'ont pas aidé. Les banques sont très frileuses dès que leurs réputations sont en jeu. 

Quelques alternatives pour les investisseurs-optimisateurs mal pris: 

Face à ces nouvelles restrictions, les investisseurs-optimisateurs doivent se tourner vers des alternatives de financement ou pour une stratégie différente pour s'en sortir. Parmi les options envisageables figurent :

• Vendre l'immeuble après son optimisation: Je sais, ce n'était pas la solution désirée dès le départ. Mieux vaut utiliser cette porte de sortie plutôt que de s'enfoncer dans des difficultés avec vos prêteurs. C'est une façon de sortir son équité. 
• Donner des garanties sur d'autres actifs: Utiliser d'autres actifs comme garantie pour obtenir un financement avec un prêteur privé/balance de vente lors de l'achat. Je l'ai fait il y a quelques années, plutôt que de mettre en garantie l'immeuble financé par le prêteur privé, nous avions donné nos actions d'entreprise et tous nos actifs personnels en garantie/caution. Je ne serais pas surpris de voir de plus en plus d'investisseurs (ceux qui ont déjà un petit/grand parc) vouloir avoir un immeuble libre de dette, afin de pouvoir le donner en garantie à des prêteurs privés ou à des vendeurs (pour des BPV). 
• Partenariats stratégiques: S'associer avec d'autres investisseurs pour injecter plus de fonds, durant plus longtemps, dans les immeubles. Par exemple, si on achète avec un prêteur privé le temps d'optimiser un immeuble et de le refinancer en conventionnel suite aux rénovations, le montant du prêt sera beaucoup plus faible que ce que les investisseurs auraient obtenu il y a à peine quelques années (à cause de la montée des taux). Le temps de laisser le 24 mois passer pour refinancer avec la SCHL/APH. 
• Refinancer avec des prêteurs alternatifs: Ce n'est pas toujours l'idéal comme stratégie de sortie à comparé avec une refinancement SCHL, mais ça peut être mieux que de rester coincé avec un prêteur privé durant 24 mois. Avec certaines institutions, on ne paie que les intérêts, donc globalement la sortie d'argent mensuelle (en intérêt) peut revenir moins cher qu'avec un financement conventionnel (où on paie des intérêts et du capital à tous les mois). Il faut que ce soit une stratégie de court terme. 
• Négocier avec vos prêteurs privés pour diminuer votre paiement mensuel: J'ai fais ça sur un immeuble semi-commercial il y a 3 ans: j'avais un prêt privé à 12% d'intérêt, mais durant le temps de notre optimisation (7 mois), nous payions l'équivalent de 7% d'intérêt. Le 5% manquant lui a été versé lorsque nous avons remboursé le prêt privé avec un refinancement conventionnel. Pour ceux qui sont mal pris présentement et incapable de "sortir" leurs prêteurs privés, ça pourrait être une solution pour les prochains mois. Ça vous évite d'être étranglé par les intérêts élevés. J'ai parlé souvent de cet exemple dans certains webinaires depuis 2020.

Mais globalement, je crois que ces nouvelles règles vont impacter négativement les optimisations d'immeubles usagés, à court et moyen terme. Les groupes de pressions prolocataires seront heureux pour l'abordabilité des logements... mais qu'en est-il de la mise à jour du parc immobilier désuet au Québec? Si le financement ne suit pas, les proprios vont diminuer les projets de rénovations majeures. Comme l'a dit un ancien président américain: "It's the economy, stupid!"

Perspectives d'avenir

Les règles de la SCHL changent tellement souvent, qu'il est difficile de prévoir ce qui s'en vient. Cependant, il est probable que le marché s'adapte, avec des investisseurs cherchant des moyens plus innovants et conformes pour financer leurs projets. Plusieurs investisseurs vont se tourner vers des projets de construction neuve plutôt que d'investir dans des immeubles usagés. Les règles de la SCHL sont moins restrictives pour la construction neuve. 

Les prêteurs privés et les balances de prix de vente vont continuer d'être utilisés par les investisseurs. Il faut toutefois le faire encore plus intelligemment. Personnellement, je vais continuer à les utiliser à l'occasion. Le problème présentement, c'est la stratégie de sortie pour rembourser les prêts privés et balance de prix de vente pour du multilocatif (ça ne change pas trop pour les autres types d'immeubles (par exemple les semi-commerciaux). L'option SCHL est moins intéressante/plus compliquée. 

Conseils juridiques et financiers

Il est crucial pour les investisseurs de se tenir informés des dernières réglementations et de consulter des experts financiers et juridiques AVANT de débuter un projet d'optimisation. Les impacts peuvent être importants si votre plan de refinancement post-travaux ne fonctionne pas. 

Si vous avez d'autres solutions, n'hésitez pas à m'écrire sur Facebook ou dans le groupe privé ci-dessous. 

Steve Forget, coach immobilier

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