Investir en immobilier avec peu d'argent

Vous avez 28 ou 29 ans et désirez vous lancer dans l'immobilier locatif? Vous avez des économies de côté, disons 80 000$, et vous désirez acheter un immeuble de 4 ou 5 logements. Vos économies sont insuffisantes pour la mise de fonds requise sur un immeuble de cette taille? Êtes-vous condamné à attendre 5 ou 6 autres années le temps d'accumuler la somme nécessaire? NON. Je vous présente le cas d'un ami qui s'est ainsi lancé et qui a très bien réussi.

Investir en immobilier sans argent

Appelons-le Éric. Éric a déjà 80 000$ d'économies malgré son jeune âge. Il n'a pas peur de foncer et de prendre des risques. Éric travaille avec une courtière immobilière à la recherche d'un immeuble de 4 ou 5 logements, idéalement un immeuble nécessitant des rénovations, à vendre à un prix sous le marché, avec des loyers également sous le marché. Le but est de rénover l'immeuble, de faire augmenter les revenus et d'en faire augmenter la valeur.

Éric a déniché un immeuble dans un secteur central de Montréal, mais encore en transformation: "Un Plateau Mont-Royal en devenir".

Sur une perspective de 10-20 ans, peut-être. Prix d'achat: autour de 850 000$ pour un immeuble défraîchi de 5 logements, avec de faibles revenus. Beaucoup de travaux étaient nécessaires sur l'immeuble, tous les logements avaient besoin de rénovations majeures. Un gros défi. Une grosse mise de fonds était nécessaire pour cet achat, surtout qu'Éric désirait avoir un prêt rénovation dès le départ.

Problème, problème. Éric n'avait pas les fonds suffisants pour acheter l'immeuble. Il désirait mettre 20% de mise de fonds, soit environ 170 000$ (pour couvrir 20% de l'achat et du prêt rénovation). Mais encore là, le prêt rénovation accordé n'était pas suffisant pour effectuer toutes les rénovations majeures.

Effet de levier extrême: Allo Papa, me prêterais-tu 280 000$ ????

«Allo Papa?» Éric s'est entendu avec ses parents, qui ont une magnifique maison entièrement payée. Ses parents ont appuyé fiston... Les parents réhypothèquent leur maison, ouvrent une marge de crédit hypothécaire de 280 000$ et mettent cette marge à la disposition de fiston. Risqué? Oui, mais pas tant que ça. Ça reste un risque calculé. Ce n'était pas comme si fiston allait partir parcourir le monde avec cet argent.

Améliorer l'immeuble, augmenter les revenus, augmenter la valeur

Deux ans plus tard, Éric a complètement rénové l'arrière de l'immeuble: fenêtres, portes, balcons, cours, clôture. En plus, et ce n'est pas rien, 3 des 5 logements ont été complètement détruits pour être refaits en neuf! Les prix de deux de ces loyers ont été considérablement augmentés. Éric habite maintenant au rez-de-chaussée, dans le plus grand logement. Une fois toutes ses dépenses payées (hypothèques, taxes, assurances), il ne lui en coûte presque rien pour habiter son logement.

Enfin, ce n'est pas tout à fait exact. Éric doit encore de l'argent à son père. Mais presque "rien"! Du 280 000$ prêté au départ, il lui reste environ 100 000$ à rembourser. Comment a-t-il fait ça?

Réhypothéquer un immeuble pour profiter de la plus-value

Éric a fait venir un évaluateur agréé après ses travaux. Surprise, surprise. L'immeuble vaut maintenant environ 1 150 000$ avec toutes les rénovations effectuées et les nouveaux revenus. Éric a pu refinancer l'immeuble à hauteur de 80% de cette valeur. Avec cet argent, il a pu rembourser son papa, en partie du moins. Les revenus de ses 4 logements loués paient entièrement les dépenses de l'immeuble. Son coût pour se loger réside donc dans la dette qu'il doit encore à son papa. Éric gagne un bon revenu et il pourra rembourser son père d'ici quelques années, ou lors du prochain refinancement. 

C'était une stratégie risquée. Éric a osé risquer. Ses parents ont aussi risqué beaucoup (retraités). Le résultat est assez impressionnant. Éric aurait pu attendre encore 5 ans avant de bouger. D'ici là, il se retrouvera plutôt avec un immeuble qui s'autofinancera entièrement, il aura acquis beaucoup d'expérience et d'équité sur son immeuble.

Pas mal pour un jeune investisseur avec peu de moyens. Oseriez-vous demander à vos parents de refinancer leur maison pour investir dans votre projet immobilier?

Attention, faites-vous accompagner par des professionnels avant de faire une telle stratégie. L'argent en jeu restait celle de ses parents, il faut avoir une stratégie solide avec des plans A, B, C, pour ne pas mettre l'argent des autres en danger. Surtout avec le contexte de variation des taux d'intérêts que l'on connaît (quand Éric a acheté il y a quelques années, les taux étaient autour de 4%). 

Note: L'article original a été adapté pour refléter les valeurs d'aujourd'hui.