La rénovation : évitez le piège du "tant qu'à faire"!

Étant moi-même consultant et formateur en gestion de projet, je maîtrise assez bien les trois contraintes de base de la gestion d'un projet, à savoir l'envergure du projet (ce qui sera réalisé), l'échéancier du projet et le coût du projet. Dans le domaine de l'immobilier locatif, il arrive fréquemment que des travaux majeurs doivent être entrepris dans un appartement, et il est essentiel de bien gérer le projet de rénovation.

La rénovation pour augmenter les revenus

Par ailleurs, la rénovation d'un appartement permet d'augmenter les revenus, car un appartement rénové peut être loué à un prix plus élevé. Cette augmentation des revenus se traduit également par une augmentation de la valeur de l'immeuble. Pour vous donner une idée générale, chaque dollar d'augmentation des revenus peut entraîner une augmentation de la valeur de votre immeuble de 12$ à 22$, en fonction de sa localisation. Dans la région de Montréal, par exemple, les immeubles à revenus se vendent facilement entre 15 et 22 fois les revenus bruts. Même si ce n'est pas le meilleur indicateur. 

Il y a quelques années, l'un de mes locataires problématiques a finalement quitté son appartement (pour mon plus grand bonheur!). L'appartement était en assez mauvais état : la cuisine datant du milieu des années 80, la salle de bain n'était pas au goût du jour malgré son état correct, la chambre à coucher ne disposait pas de fenêtre, et les planchers étaient sérieusement détériorés. De plus, les murs n'étaient pas du tout insonorisés, laissant passer tous les bruits provenant des murs mitoyens.

J'ai donc décidé d'entreprendre des travaux d'amélioration. Au départ, mon intention était simplement de démolir un mur entre le salon et la chambre pour créer une pièce double, d'insonoriser le mur mitoyen vis-à-vis de mon autre locataire et de sabler les planchers en bois franc. Mon budget initial prévu était d'environ 9 000 $, et l'échéancier initial était fixé à 30 jours.

Cependant, au fur et à mesure des travaux, je me suis laissé emporter par le "syndrome du tant qu'à y être". Ce syndrome se caractérise par le fait de se dire : "Puisque je détruis déjà un mur, autant refaire l'électricité. Puisque j'y suis, pourquoi ne pas démolir la cuisine également? Et puis, tant qu'à faire, pourquoi ne pas rénover entièrement la salle de bain  Et pourquoi ne pas changer aussi la porte-patio? Enfin, plutôt qu'une simple baignoire, autant installer une douche en céramique." Les résultats finaux? Mon budget réel a atteint 23 000 $ (c'était il y a quelques années!) et les travaux ont pris 4 mois (effectués en soirée et les week-ends). Ouf...

Des résultats $pectaculaires!

Mais quel résultat, je dois dire ! J'ai réussi très facilement à augmenter le montant du loyer, passant de 505$ par mois à 735$ par mois, soit une augmentation de 230$ par mois! En réalité, j'aurais probablement pu louer l'appartement à 775$ par mois compte tenu de la facilité avec laquelle j'ai trouvé un nouveau locataire. Comme je l'ai mentionné précédemment, pour chaque dollar d'augmentation des revenus, la valeur de l'immeuble peut augmenter de 12 à 22$. Ainsi, en multipliant 230$ par 12 mois, cela représente une augmentation de la valeur de 2 760$ par an.

En appliquant un ratio de 16 par exemple pour mon secteur, cela équivaut à une augmentation de la valeur de 44160 $. Et en utilisant un ratio de 20, cela représente une augmentation de la valeur de 55 200 $. Dans mon cas, cette augmentation de la valeur a été confirmée à la fin des travaux par un évaluateur agréé. Bien que j'aie dépassé mon budget initial, l'augmentation de la valeur a finalement compensé ce dépassement.

Certes, il est important de veiller à bien gérer notre projet, mais parfois, tant qu'à entreprendre des travaux, il peut être intéressant de les mener à leur terme de manière exhaustive! Il est rare d'avoir l'opportunité de remettre un logement à neuf, donc autant saisir cette occasion. Je vous parlerai ultérieurement des problèmes de liquidité que ces travaux ont engendrés, ainsi que de la façon dont j'ai réussi à financer ce dépassement de coûts (n'oubliez pas que l'un des secrets pour réussir dans l'immobilier est d'utiliser le moins possible de votre propre argent).

En ce qui concerne ma capacité à être un bon gestionnaire de projet, je dois admettre que je suis un peu comme le cordonnier mal chaussé : je n'ai pas respecté l'envergure initiale du projet, j'ai largement dépassé l'échéancier prévu et, que dire de mon respect du budget initial... Mais bon, tant qu'à faire!!