Ratio de couverture de la dette (RCD) : Tout ce que vous devez savoir

Lorsque vous souhaitez financer un immeuble locatif, en particulier dans un contexte de financement commercial (même s'il s'agit d'un immeuble résidentiel), il y a plusieurs paramètres que les banques évaluent avant de décider de vous octroyer un prêt. L'un de ces paramètres essentiels est le Ratio de couverture de la dette (RCD). Dans cet article, nous allons explorer ce concept, son importance en financement commercial, et comment il est calculé, avec des exemples concrets à l'appui.

Qu'est-ce que le Ratio de couverture de dette (RCD)?

Le RCD est un indicateur financier utilisé par les banques et autres institutions financières pour évaluer la capacité d'un emprunteur à rembourser un prêt hypothécaire. Il mesure la relation entre les revenus générés par un immeuble locatif et les obligations de service de la dette associées à ce prêt.

Formule de calcul : $\mathrm{Ratio\; de\; couverture\; de\; la\; dette\; (RCD)}\mathrm{<br>}=\frac{\text{Revenus d’exploitation nets normalisés (REN)}}{\text{Service de la dette (capital et intérêts)}}$

 Où :

• Revenus d'exploitation nets normalisés (REN) : Il s'agit des revenus locatifs moins les dépenses d'exploitation (hors remboursement de la dette). Les revenus nets sont calculés en prenant les revenus bruts de l'immeuble et en soustrayant les dépenses réelles (taxes municipales, taxes scolaires, assurances, énergies, etc.) et les dépenses normalisées ou harmonisées (entretien et réparation, vacances locatives et non paiements, conciergerie, gestion et administration). 
• Service de la dette : C'est le montant annuel nécessaire pour rembourser le principal et les intérêts du prêt.

Pourquoi le RCD est-il si important en financement commercial?

Les institutions financières s'attendent, de façon normale, à ce qu'à la fin du mois vous ayez davantage de revenus que le montant nécessaire pour payer votre paiement hypothécaire. Dans le financement de petits immeubles locatifs, comme les plex, les prêteurs peuvent se concentrer davantage sur la cote de crédit de l'emprunteur ou la valeur marchande de la propriété. En revanche, pour les grands immeubles multilogements, les immeubles semi-commerciaux ou commerciaux, le risque est généralement plus élevé et le montant du prêt plus conséquent avec les finances de l'immeuble. Les banques veulent donc s'assurer que la propriété génère suffisamment de revenus pour couvrir les paiements du prêt.

Comment interpréter le RCD?

Un RCD de 1 indique que les revenus nets générés par l'immeuble locatif sont exactement égaux aux paiements du prêt. Cependant, en pratique, les prêteurs cherchent généralement un RCD supérieur à 1, souvent compris entre 1.1 et 1.5, pour avoir une marge de sécurité.

Par exemple, si une banque souhaite un RCD de 1.3 :

• Un RCD de 1.3 indique que l'immeuble génère 30% de revenus nets de plus que ce qui est nécessaire pour rembourser le prêt.

Exemple concret :

Supposons que vous ayez un immeuble locatif qui génère des revenus annuels de 200 000$, avec des dépenses d'exploitation normalisées de 50 000 $, ce qui donne un REN de 150 000$. Si votre service de dette annuel est de 120 000$, alors votre RCD serait :

$\mathrm{RDC}\mathrm{<br>}=\frac{150000\text{\$}}{120000\text{\$}}=1,25$

Dans cet exemple, le RCD de 1,25 est supérieur à 1, indiquant que l'immeuble génère suffisamment de revenus pour couvrir la dette avec une marge de sécurité.

Plus le RCD exigé par l'institution financière sera élevé, plus le montant du prêt accordé sera petit. 

Comprendre le ratio de couverture de dette est essentiel lorsqu'on cherche à financer un immeuble locatif dans un contexte commercial. C'est un indicateur qui rassure les prêteurs sur votre capacité à gérer la propriété de manière profitable et à respecter vos obligations de remboursement. Assurez-vous de toujours garder un œil sur ce ratio, surtout si vous envisagez d'acquérir ou de refinancer un immeuble locatif à l'avenir.

Steve

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